COME FUNZIONAVA IL SETTORE IMMOBILIARE NELL' ANTICA ROMA

Nell’antica Roma, come nell’attualità, la ricerca di un’abitazione era una impresa non semplice.
La maggior parte della popolazione vineva in abitazioni prese in affitto, mentre solo la popolazione più abbiente poteva permettersi una casa di proprietà. I ricchi abitavano nelle domus, abitazioni indipendenti, mentre la maggior parte dei romani viveva nelle insulae, in affitto, edifici costituiti da più piani, simili snostri attuali condomini. Al piano terreno dell' insula solitamente completato da un piccolo giardino abitava l' amministratore di condominio, al quale veniva assegnato dal proprietario dello stabile l' alloggio che al tempo si riteneva fosse di tutto l' edificio, il più pregiato. Gli amministratori venivano incaricati direttamente dai proprietari degli immobili che erano solitamente famiglie aristocratiche. Le due parti  siglavano un vero e proprio accordo: Il proprietario dava in locazione tutti i piani dello stabile direttamente all’amministratore, per una durata di 5 anni, in cambio del canone dell’appartamento al piano terreno, che solitamente aveva un ciìosto di 3000 sesterzi l' anno. Fra la fine del III secolo e l’inizio del II a.C., le insulae erano molto comuni a Roma, soprattutto gli aristocratici non disdegnavano gli affitti come forma di guadagno, inoltre la  lex Claudia, promulgata nel 218 a.C. impediva ai senatori di trarre profitto dai commerci all’estero e ciò  li spinse a investire in Italia, soprattutto nei settori agricolo e immobiliare. La crescita della popolazione a Roma in quel periodo fu molto intensa. Durante la seconda guerra punica, un gran numero di persone abbandonò le campagne devastate dagli esercitie al termine dei conflitti, le opportunità di lavoro e promozione sociale attrassero incessantemente popolazione a Roma. Si calcola che intorno al 130 a.C. la città ospitasse mezzo milione di abitanti, e che arrivò ad accoglierne il doppio durante l’epoca augustea, intorno al cambio di secolo. Dare accoglienza a una popolazione in costante aumento fu possibile grazie a un mercato immobiliare degli affitti molto sviluppato: del milione scarso di persone che popolavano Roma si contavano 750.000 plebei liberi, 100.000-200.000 schiavi e circa 20.000 persone fra soldati, equites e le famiglie di circa 300 senatori. Le differenze sociali crearono una Roma con una minoranza di affittuari e una grande massa di inquilini. le insule iniziarono a sorgere numerose. Gli alloggi delle insule erano spesso bui e mal ventilati, l’unica fonte di luce era data da bracieri e lampade ad olio. I piani più alti venivano affittati dai plebei e visto che le insulae si sviluppavano in altezza, quelli che comunemente oggi per noi sono attici, erano, nell’antica Roma gli appartamenti meno pregiati, infatti per raggiungere l’ultimo piano era necessario salire numerose rampe di scale ogni giorno e dunque più scale si salivano, più il prezzo scendeva. Gli inquilini poveri, che vivevano nel sottotetto, spesso disponevano di una sola stanza e non avevano sanitari. Una tinozza ai piedi della scala poteva servire per svuotare i catini, ma molti preferivano farlo dalla finestra. Giovenale sconsigliava di uscire di notte a Roma: «Tante volte puoi morire, quante sono di notte le finestre aperte sulla strada per la quale passi. Augurati quindi che le finestre si contentino di versarti sulla testa i contenuti dei loro catini». Al primo e secondo piano prendevano alloggio persone della classe media. Nei piani inferiori, negozi, laboratori e taverne formavano un unicum con gli altri locali aperti sulla strada che venivano affittati come abitazioni ai più poveri (cellae pauperum). Spettava comunque all’imperatore stabilire regole ufficiali per queste abitazioni, come ad esempio fissare l’altezza massima di una insula. L’imperatore Augusto fissò il limite a sette piani mentre l’imperatore Traiano lo abbassò a sei.
Nonostante tuttociò, gli affitti erano molto cari nell' antica Roma. Secondo quanto riportato dello storico Jérome Carcopino, un semplice alloggio in affitto costava 2.000 sesterzi l’anno. Per fare un confronto e capire a quanto ammonti questa somma, basti pensare che un semplice bracciante poteva guadagnare fino a 5 sesterzi al giorno.Per “arrivare alla fine del mese” e cercare di recuperare qualche spicciolo, molti inquilini subaffittavano gli spazi inutilizzati dell’abitazione. Una casa in affitto a Roma costava quattro volte di più che nel resto d’Italia.
E se i proprietari immobiliari oggi possono essere permissivi nel prolungare la scadenza del pagamento del canone, ai tempi dell’Antica Roma non si poteva scherzare. Si racconta infatti che per convincere un inquilino a pagare il proprio canone, gli amministratori e i proprietari delle insulae si spingevano fino a murare la porta di casa o a rimuovere la scala di legno che consentiva l’accesso all’alloggio, segregando gli inquilini in casa.

Il mercato immobiliare delle locazioni nell’Antica Roma veniva rinnovato ogni anno. I contratti infatti entravano in vigore il 1° luglio, annualmente.
Salvo per gli alloggi con contratti con durata maggiore, era molto probabile che fin dai primi giorni di giugno, accompagnati dell’amministratore, nuovi e potenziali inquilini visitassero l’abitazione. Questa rappresentava una strategia, da parte di abili agenti immobiliari del passato, per fare pressione sull’inquilino e cercare di aumentare il prezzo di affitto annuale. Nonostante tutto si verificava spesso che a Giugno l' affittuario uscente non si era ancora messo in regola con i pagamenti.

Nelle insule gli incendi erano cosa molto comune, specislmente negli ultimi secoli della Repubblica, periodo in cui  ne sono stati registrati più di quaranta. Vitruvio ne riconduceva la causa all’opus craticium, il graticcio, un telaio in legno rivestito di argilla che si usava per le partizioni interne, sopratutto ai piani alti, e che si dimostrò particolarmente infiammabile. Per questo motivo non era possibile accendere fuochi all’interno delle abitazioni. È probabile che questo spieghi la presenza di numerosi thermopolia – punti di ristoro che offrivano cibo caldo – nelle strade delle città romane. Aulo Gellio riconosce con rammarico che «se si potessero evitare gli incendi di cui sono preda con tanta frequenza le abitazioni di Roma mi affretterei a vendere i miei campi per diventare proprietario in città», poiché «gli affitti delle proprietà urbane sono elevati». Altro grave problema delle insule era la stabilità, infattii da alcuni documenti dell' epoca si rileva che  non erano molto sicuree spesso necessitavano di essere puntellate. Come documenta Giovenale: «Noi abitiamo in una città appoggiata in gran parte su pali sottili: ma quando l’amministratore fa puntellare le pareti che minacciano di crollare o ricopre i segni di un’antica crepa, dice che possiamo dormire sonni tranquilli essendo stato risolto il problema». Seneca concorda sul fatto che il puntellamento è un «male economico» e, perciò, molto redditizio. I cenacoli, i diversi appartamenti che formavano un’insula, erano quindi poco sicuri e molto cari. Un cenacolo normalmente consisteva in un locale principale, il medianum, provvisto di finestre su strada o cortile. Da lì si accedeva al resto dei locali, la maggior parte senza finestre. I giuristi registrano anche che si potevano subaffittare i locali di un appartamento affittato.

Le domus, invece, dove risiedevano i patrizi, era più o meno così organizzate. La prima stanza in cui si veniva accolti era il vestibulum, ovvero un corridoio che portava all’interno dell’abitazione, verso l’atrium, il cortile che accoglieva al suo interno l’impluvium, cioè una vasca rettangolare con la funzione di raccogliere l’acqua piovana in una cisterna sotterranea.Tra le stanze principali c’era sicuramente il tablinum, stanza studio del padrone e, esternamente, l’hortus, il giardino. Le altre stanze, dette cubicula, erano piccoli ambienti destinati a camera da letto. Solitamente, l’abitazione era ad un solo piano dove la luce penetrava da un’apertura del soffitto dell’atrio (compluvium). Sulla base dei ritrovamenti catastali dell’epoca, a Roma si contavano 46.602 insulae contro le 1.797 domus.