VENDERE IMMOBILI CON LA DUE DILIGENCE LETTERALMENTE : CON LA DOVUTA DILIGENZA

Vendere un immobile oggi non è affatto una operazione semplice, complice è la burocrazia, il caos degli uffici amministrativi e le irregolarità dello stato dei beni che si affacciano al mercato immobiliare.
Le recenti normative (L.122/2010) ci prescrivono l’obbligo di dichiarazione di conformità catastale, urbanistica ed igienico sanitaria degli immobili prima del rogito notarile, il che genera necessariamente un grande lavoro di ricerca e di investigazione della documentazione e spesso una serie di pratiche in sanatoria per regolarizzare il bene da vendere. In taluni casi di abusi minori viene richiesto il ripristino delle opere e nei casi più gravi gli immobili non sono più commerciabili se hanno subito un significativo ampliamento, o se sono stati realizzati in assenza di titolo amministrativo.

Il compito di un serio agente immobiliare oggi non è certamente quello di collezionare immobili da mettere sui portali senza averne prima esaminato la documentazione , ma semmai quello di far sottoscrivere un incarico di vendita assumendosi il dovere di informare il venditore che prima di pubblicizzare il bene , dovrà eseguire una raccolta della documentazione al fine di verificarne la conformità e regolarizzare tutte le eventuali criticità che potrebbero impedire il buon esito della trattativa di compravendita.
La parte venditrice storce sempre un pò il naso dietro tali richieste , perché è molto facile che non ricordino più dove hanno messo l'atto di compravendita, perché hanno sicuramente perso la planimetria catastale e non trovano più il regolamento condominiale e giurano nello stesso tempo che l ' immobile è tutto a posto, sperando di eludere così la burocrazia e realizzare presto la vendita. 
Sebbene meraviglioso , purtroppo non si può più fare.
Ecco dunque che ci viene in aiuto la Due Diligence e cioè l' attività di acquisizione ,raccolta e relazione di tutta la documentazione immobiliare di un bene concentrato in un fascicolo che riassume appunto tutte le richieste di cui sotto darò una sintesi ;un compito di "dovuta diligenza" appunto ,asseverato dal tecnico che certificherà la congruità del bene sotto ogni profilo e tale relazione potrà essere allegata al rogito notarile evitando contenziosi tra le parti. 
E' sulla base della della vigente normativa di settore che trasmetto di seguito una sintesi degli adempimenti necessari in caso di compravendita :

1) Atto di provenienza, al fine di definire il diritto di proprietà degli aventi titolo 

2) Presenza di atti pregiudizievoli mutuo ipotecario, pignoramenti, ecc.. sul venditore e sull’immobile che possono ostacolare la compravendita

3) Regolarità urbanistica riscontrabile mediante verifiche dei titoli edilizi che hanno interessato l’immobile dalla sua edificazione , fino all' attualità esaminando le autorizzazioni amministrative ,la presenza di condoniedilizi,ed i relativi elaborati progettuali, dei quali l’ultimo in ordine cronologico dovrà coincidere con lo stato dei luoghi. 

4) Obblighi ,vincoli ,prelazioni ,per accertare la presenza di eventuali obblighi , prescrizioni o vincoli es : prezzi massimi di cessione, vincoli di invendibilità a tempo, servitù, vincoli di Sovrintendenza, ecc.

5) Conformità catastale, ovvero riscontrare la corrispondenza tra la documentazione certificata dal Catasto e lo stato dei luoghi, verificando la congruità dei dati , degli allineamenti storici, delle intestazioni e delle denunce di variazione depositate nel tempo.

6) Conformità degli impianti, assicurarsi della conformità degli impianti esistenti dell'unità immobiliare , in ottemperanza alla vigente normativa DM 37/2008, da dichiarare in sede di rogito notarile tra le parti. In caso di assenza di tali certificazioni, se tali condizioni verranno cristallizzate dalle parti in un accordo , soprattutto nel caso in cui l' acquirente volesse affrontare a breve una ristrutturazione, il rogito notarile non subirà alcuna problematica. 

7) Certificato di agibilità, ricordiamo che generalmente deve essere consegnato dal venditore all’acquirente alla stipula; altresì la sua mancanza non comporta la nullità del rogito, purché vengano anche in questo caso regolamentati i rapporti tra le parti al fine di evitare contestazioni future

😎 Attestato di prestazione energetica o APE obbligatorio fin dalla pubblicità immobiliare del bene, sia nei casi di vendita che di locazione, comunicando la classe di appartenenza e l’indice di prestazione energetica globale (Epgl).

Il messaggio di questo post è rivolto a tutti gli operatori del settore immobiliare e a coloro che sono intenzionati a vendere i propri immobili in modo sicuro, dovendo tutti noi imparare le regole per rispettarle.Ogni immobile segue un iter personalizzato perché ha una sua propria storia ed ha subito diverse vicissitudini nel tempo, che vanno pian piano ricostruite. Una corretta due diligence equivale ad un corretto modo di porsi nei confronti di una seria compravendita , equivale a sollevarsi da ogni responsabilità presente e per il futuro. Ricordiamo che tale relazione può essere allegata al rogito notarile così come ci suggeriscono le ultime tendenze del mercato immobiliare che opera con seri professionisti.